文章：让百姓安居应先理顺住宅供给体系(殷剑峰等；11月24日)
无论何种改革措施，一个无法回避的问题是，真正的低收入群体和最低收入群体依然缺乏购买普通商品住宅乃至经济适用房的能力。鉴于我国存在大量的存量住宅，因此，首先应该通过放开存量住房二级市场的交易，并辅之以适当的财政补贴来鼓励低收入家庭租赁或者购买存量住宅。至于廉租房的建设，需要本着慎重的原则，以避免产生新的问题和矛盾
就房地产供给和需求的关系而言，它必然反映在量、价两个方面。就量而言，当前住宅供给量的增速慢于潜在需求的增速，而商品住宅中普遍存在的追求大户型现象将导致未来发生结构性的供不应求和供过于求；就价而言，供给增速慢于需求增速必然导致价格的上扬，而市场化改革将从两方面推高住宅价格:供给方面，成本会因土地出让金的补缴而上升；需求方面，原先只针对少数利益群体的非市场化商品住宅将变成针对所有社会公众的商品住宅。为了减少市场化改革的冲击，满足广大中等收入家庭和低收入家庭的住宅需求，当前需要依托土地政策、税收和财政政策、金融政策，理顺住宅供给体系。
供给增速慢于潜在需求增速就住宅供求关系而言，进行静态的比较意义不是很大，因为没有人会住在马路上。动态的分析则可以看出供给和潜在需求的关系和趋势。就潜在需求的增长而言，其主要决定因素是城市化速度和城镇居民住宅面积的增长；就供给的增长而言，我们以城镇新建住宅面积的增速表示，其中没有考虑城镇工矿区自建住宅，而自建住宅的增长基本处于停顿状态。
上个世纪90年代以来，城镇新建住宅面积增长率超过需求增长率的只有两个时间段:第一，1991至1994年经济过热时期，这段时期的住宅投资热同居民需求显然无关——由于房改还未开始，商品住宅的销售中居民个人购买的只有40％左右；第二，1998年和1999年，这两年城镇新建住宅面积显著超过了需求的增长速度，其原因并不在于商品住宅的过快增长，而是在于以“基本建设”为名义的非商品住宅迅速增加。所以，1998年和1999年实际上是一些单位抢在房改之前大兴土木，满足单位和个人私利。
1999年房改制度正式实施后，在基本建设住宅供给下降的同时，商品住宅供给尽管在增长，但增长速度慢于需求的增长速度。根据经济学基本的供求原理可知，当供给增加慢于需求增加的时候，价格上涨就是必然的结果。
结构性的供过于求和供不应求并存由于1999年后住宅供给的增长主要依靠商品住宅，因此，为了满足潜在需求的快速增长，商品住宅的建设必须加快，这也符合市场化改革的取向。然而，由于包括经济适用房在内的商品住宅普遍存在户型面积过大的问题，这可能会导致商品住宅市场出现结构性的供不应求和供过于求并存的现象。
为了描述商品住宅的供求关系，我们从住宅面积和套数两方面推算了新增需求:第一，就新增需求面积而言，它等于城镇新增人口与城镇人均面积之乘积；就新增需求套数而言，它等于城镇新增人口除以城镇户均人口。将这两个计算结果与商品住宅的竣工面积和竣工套数进行对比可以发现，按照面积来算，2003年商品住宅满足了80％左右的新增需求；按照套数来算，2003年商品住宅只满足了40％强的需求。
进一步以过去商品住宅供给和需求的平均增长率来推算未来的供求关系，可以发现:第一，从竣工商品住宅套数看，供不应求状况将长期持续，直至2009年新增供给也只能满足80％强的新增需求；第二，从竣工商品住宅面积看，2004年供求可以实现基本平衡，2005年新增商品住宅的建筑面积将超过新增的需求面积，到2009年前者则相当于后者的200％强。这种基于建房套数和建筑面积得出的不同结果表明，如果目前在普通商品住宅和经济适用房建设中存在的追求大户型现象不能得到改善，中、小户型的住宅就得不到发展，在结构性的供不应求长期持续的同时，结构性的供过于求将会很快到来。
商品房价:全国增速下降 中、西部地区将上升商品住宅的价格是供求两方面均衡的结果。由于商品住宅的供给增速慢于需求增速，因此，价格上涨将是长期现象。特别是在住宅供给市场化程度较低的中、西部地区，随着商品住宅供给占比的增加，价格更是不可能下跌。
首先，从全国房价指数增长率的变化看，它一方面存在着显著的自然回归效应，即过去的上涨会导致未来的上涨，反之亦然；另一方面则同GDP增长率存在密切的关系。根据计量模型，并对未来GDP增长率作如下情景假设:从2005年3季度开始，季度GDP增长率每季度下降0.2个百分点，到2007年的1季度达到8.1％，此后即维持在8％的水平。根据该假设，房价指数增长率在2005年3季度出现一个短暂的上涨(8.07％)之后，就将一路下降直至2007年3、4季度的4.07％。因此，随着经济景气周期的下行，房价指数的增长率将会下降，但这不意味着会出现全国房价绝对水平的下降。
其次，从全国商品住宅的均价看，除非发生金融、经济动荡，也只能是增长速度的调整。分地区看，一方面，在上涨过快的东部地区，有些城市的部分区域和部分房型存在房价出现绝对下降的可能性；另一方面，在中、西部地区，影响房价的因素可能会比较复杂，这存在两种可能性:第一，随着经济景气周期的下行，城市化速度和居民收入增长速度将会放慢，这会导致商品住宅价格的增速减缓；第二，随着市场化住宅供给渠道对非市场化住宅供给渠道的替代，商品住宅的价格将会上升。
为了说明市场化程度对各地住宅价格的影响，我们首先定义了“非市场化程度”:它等于基本建设住宅和经济适用房占全部住宅供给的比重。将各地非市场化程度与当地住宅均价进行比较就可以发现，两者存在着显著的负相关关系。计量检验表明，非市场化程度每下降1个百分点，当地住宅均价将平均上升11元左右。例如，在中部的河北、河南，普通商品住宅占全部供给的比重分别只有59％和51％，如果提高到安徽的水平(近70％)，则房价将分别上升100和200元；在西部的广西和云南，比重只有65％和41％，如果提高到四川的水平(74％)，则房价将分别上升100元和300元左右。
理顺住宅供给体系需标本兼治综合本文的供求关系分析以及先前的住宅供给和住宅需求分析，我们可以看到，中国住宅市场的核心问题在于住宅供给体系的不完善，这表现在三个方面:第一，存在大量无须交纳或者只需交纳少量土地出让金的非商品住宅供给；第二，商品住宅供给在总量上增速慢于潜在需求的增速，在结构上中、小户型住宅供给相对匮乏；第三，住宅公共政策体系尚未建立，经济适用房制度存在严重缺陷。在这种供给结构下，需求也受到严重扭曲:对非商品住宅的需求与市场经济规律无关；商品住宅供不应求和户型过大必然导致价格上扬和户均房价过高，平均来看，普通商品住宅唯有中等以上收入家庭有能力购买；经济适用房的实际购买群体涵盖了各个收入阶层，平均来看，中等收入家庭有能力购买经济适用房，低收入家庭的住房需求缺乏与之对应的供给渠道。
总之，为了发展住宅市场、构建和谐社会，必须首先理顺住宅供给体系。在住宅供给体系未得到完善之前，导致商品住宅供给减少的政策措施(如过分限制银行对开发商的贷款、限制土地供应等)和加重商品住宅购买者负担的调控措施(如提高按揭贷款利率)会进一步扭曲整个住宅市场，激化矛盾。理顺住宅供给体系需着眼于以下几个关键方面:
第一，需要进一步推动市场化改革，逐步取消以基本建设名义建设的非商品住宅。在市场化的过程中，原先不交纳或者只交纳少量土地出让金的非商品住宅将会被完全交纳土地出让金的商品住宅替代，因此，成本的上升和需求群体的扩大必然会造成房价的上涨。为了防止地价上升导致的房价过快上升，需要探讨适当的土地出让制度，既要保证土地出让过程中的透明度，又要防止地方政府通过垄断土地供应来抬高地价、攫取超额利润。除了地价以外，税收制度的改革也非常迫切，如同地价的过快上涨会传导到房价上一样，当前繁杂的税收体系也必然会影响到房价。
第二，完善商品住宅的供给结构，适应城镇家庭的收入分配结构。众所周知，一个稳定、和谐的社会应该具有一个菱型的收入分配结构:中等收入群体占大多数人口，低收入与高收入群体相对较少。与这种结构相适应，一个合理的住房供给体系也应该具有这样的菱型结构:以普通商品住宅为主，适当辅以政策性住房和高档住宅。当前，尽管普通商品住宅已经成为商品住宅中的主要品种，但是，能够适应中等收入和中等偏低收入家庭的中、小户型依然缺乏。对此，一方面要以税收和土地政策来加以引导，另一方面则要以住宅开发融资和住宅按揭贷款融资等金融政策来扶持之。显然，金融政策的实施离不开政策性金融。
第三，完善住宅公共政策体系。住宅公共政策一般分为供给政策和需求政策两大类，前者又俗称作“补砖头”政策，即政府直接参与到公共住宅、即廉租房的建设和分配中；后者又称作“补人头”政策，这包括财政政策和金融政策两方面:财政政策主要针对相对较少的低收入群体，即政府直接将住房补贴发放给低收入家庭；金融政策主要针对广大的中等收入群体，即建立起以政策性金融为核心的住房调控体系，利用担保、证券化和融资便利来引导住宅建设。经济学的基本理论已经说明，“补人头”政策毫无疑问地优于“补砖头”政策。从各国的实践经验看，廉租房政策不仅存在建设效率低下的问题，而且还导致了严重的贫民窟问题和收入歧视问题。为此，从上个世纪90年代末开始，以美国为代表，政府已经减少、甚至停止了廉租房的建设。
与成熟市场经济国家相比，我国的住房公共政策存在较为严重的扭曲，其突出表现就是经济适用房制度，这种可以享受产权的半政策、半市场化的住房供给制度世上少有。从实际的运行情况看，经济适用房制度不仅政策目标不明，而且极度扭曲了市场需求，造成了新的腐败。对于经济适用房的弊端，目前有三种解决思路:第一，缩小政策扶持的群体范围，用只针对低收入家庭和最低收入家庭的廉租房取代之；第二，继续以中、低收入家庭作为扶持对象，但从供给政策转向需求政策，将经济适用房所享受的土地、税收优惠直接发放给中、低收入家庭，即从“暗补”转为“明补”；第三，加强中、小户型建设，加大对购买群体的监控，其他基本不变。对于这三种改革思路，第一种过于激烈，也会受到相关利益集团的反对；第二种思路依然无法克服现有制度的关键性缺陷:补贴范围过大，难以对中、低收入家庭进行识别；第三种受到的阻碍最小，也有助于改变当前商品住宅集中在大户型的弊端。我们认为，应该首先尽快按照第三种思路改革经济适用房制度，但最终依然要取消之。
无论何种改革措施，一个无法回避的问题是，真正的低收入群体和最低收入群体依然缺乏购买普通商品住宅乃至经济适用房的能力。鉴于我国存在大量的存量住宅，因此，首先应该通过放开存量住房二级市场的交易，并辅之以适当的财政补贴来鼓励低收入家庭租赁或者购买存量住宅。至于廉租房的建设，需要本着慎重的原则，以避免产生新的问题和矛盾。
就房地产供给和需求的关系而言，它必然反映在量、价两个方面。就量而言，当前住宅供给量的增速慢于潜在需求的增速，而商品住宅中普遍存在的追求大户型现象将导致未来发生结构性的供不应求和供过于求；就价而言，供给增速慢于需求增速必然导致价格的上扬，而市场化改革将从两方面推高住宅价格:供给方面，成本会因土地出让金的补缴而上升；需求方面，原先只针对少数利益群体的非市场化商品住宅将变成针对所有社会公众的商品住宅。为了减少市场化改革的冲击，满足广大中等收入家庭和低收入家庭的住宅需求，当前需要依托土地政策、税收和财政政策、金融政策，理顺住宅供给体系。
供给增速慢于潜在需求增速就住宅供求关系而言，进行静态的比较意义不是很大，因为没有人会住在马路上。动态的分析则可以看出供给和潜在需求的关系和趋势。就潜在需求的增长而言，其主要决定因素是城市化速度和城镇居民住宅面积的增长；就供给的增长而言，我们以城镇新建住宅面积的增速表示，其中没有考虑城镇工矿区自建住宅，而自建住宅的增长基本处于停顿状态。
上个世纪90年代以来，城镇新建住宅面积增长率超过需求增长率的只有两个时间段:第一，1991至1994年经济过热时期，这段时期的住宅投资热同居民需求显然无关——由于房改还未开始，商品住宅的销售中居民个人购买的只有40％左右；第二，1998年和1999年，这两年城镇新建住宅面积显著超过了需求的增长速度，其原因并不在于商品住宅的过快增长，而是在于以“基本建设”为名义的非商品住宅迅速增加。所以，1998年和1999年实际上是一些单位抢在房改之前大兴土木，满足单位和个人私利。
1999年房改制度正式实施后，在基本建设住宅供给下降的同时，商品住宅供给尽管在增长，但增长速度慢于需求的增长速度。根据经济学基本的供求原理可知，当供给增加慢于需求增加的时候，价格上涨就是必然的结果。
结构性的供过于求和供不应求并存由于1999年后住宅供给的增长主要依靠商品住宅，因此，为了满足潜在需求的快速增长，商品住宅的建设必须加快，这也符合市场化改革的取向。然而，由于包括经济适用房在内的商品住宅普遍存在户型面积过大的问题，这可能会导致商品住宅市场出现结构性的供不应求和供过于求并存的现象。
为了描述商品住宅的供求关系，我们从住宅面积和套数两方面推算了新增需求:第一，就新增需求面积而言，它等于城镇新增人口与城镇人均面积之乘积；就新增需求套数而言，它等于城镇新增人口除以城镇户均人口。将这两个计算结果与商品住宅的竣工面积和竣工套数进行对比可以发现，按照面积来算，2003年商品住宅满足了80％左右的新增需求；按照套数来算，2003年商品住宅只满足了40％强的需求。
进一步以过去商品住宅供给和需求的平均增长率来推算未来的供求关系，可以发现:第一，从竣工商品住宅套数看，供不应求状况将长期持续，直至2009年新增供给也只能满足80％强的新增需求；第二，从竣工商品住宅面积看，2004年供求可以实现基本平衡，2005年新增商品住宅的建筑面积将超过新增的需求面积，到2009年前者则相当于后者的200％强。这种基于建房套数和建筑面积得出的不同结果表明，如果目前在普通商品住宅和经济适用房建设中存在的追求大户型现象不能得到改善，中、小户型的住宅就得不到发展，在结构性的供不应求长期持续的同时，结构性的供过于求将会很快到来。
商品房价:全国增速下降 中、西部地区将上升商品住宅的价格是供求两方面均衡的结果。由于商品住宅的供给增速慢于需求增速，因此，价格上涨将是长期现象。特别是在住宅供给市场化程度较低的中、西部地区，随着商品住宅供给占比的增加，价格更是不可能下跌。
首先，从全国房价指数增长率的变化看，它一方面存在着显著的自然回归效应，即过去的上涨会导致未来的上涨，反之亦然；另一方面则同GDP增长率存在密切的关系。根据计量模型，并对未来GDP增长率作如下情景假设:从2005年3季度开始，季度GDP增长率每季度下降0.2个百分点，到2007年的1季度达到8.1％，此后即维持在8％的水平。根据该假设，房价指数增长率在2005年3季度出现一个短暂的上涨(8.07％)之后，就将一路下降直至2007年3、4季度的4.07％。因此，随着经济景气周期的下行，房价指数的增长率将会下降，但这不意味着会出现全国房价绝对水平的下降。
其次，从全国商品住宅的均价看，除非发生金融、经济动荡，也只能是增长速度的调整。分地区看，一方面，在上涨过快的东部地区，有些城市的部分区域和部分房型存在房价出现绝对下降的可能性；另一方面，在中、西部地区，影响房价的因素可能会比较复杂，这存在两种可能性:第一，随着经济景气周期的下行，城市化速度和居民收入增长速度将会放慢，这会导致商品住宅价格的增速减缓；第二，随着市场化住宅供给渠道对非市场化住宅供给渠道的替代，商品住宅的价格将会上升。
为了说明市场化程度对各地住宅价格的影响，我们首先定义了“非市场化程度”:它等于基本建设住宅和经济适用房占全部住宅供给的比重。将各地非市场化程度与当地住宅均价进行比较就可以发现，两者存在着显著的负相关关系。计量检验表明，非市场化程度每下降1个百分点，当地住宅均价将平均上升11元左右。例如，在中部的河北、河南，普通商品住宅占全部供给的比重分别只有59％和51％，如果提高到安徽的水平(近70％)，则房价将分别上升100和200元；在西部的广西和云南，比重只有65％和41％，如果提高到四川的水平(74％)，则房价将分别上升100元和300元左右。
理顺住宅供给体系需标本兼治综合本文的供求关系分析以及先前的住宅供给和住宅需求分析，我们可以看到，中国住宅市场的核心问题在于住宅供给体系的不完善，这表现在三个方面:第一，存在大量无须交纳或者只需交纳少量土地出让金的非商品住宅供给；第二，商品住宅供给在总量上增速慢于潜在需求的增速，在结构上中、小户型住宅供给相对匮乏；第三，住宅公共政策体系尚未建立，经济适用房制度存在严重缺陷。在这种供给结构下，需求也受到严重扭曲:对非商品住宅的需求与市场经济规律无关；商品住宅供不应求和户型过大必然导致价格上扬和户均房价过高，平均来看，普通商品住宅唯有中等以上收入家庭有能力购买；经济适用房的实际购买群体涵盖了各个收入阶层，平均来看，中等收入家庭有能力购买经济适用房，低收入家庭的住房需求缺乏与之对应的供给渠道。
总之，为了发展住宅市场、构建和谐社会，必须首先理顺住宅供给体系。在住宅供给体系未得到完善之前，导致商品住宅供给减少的政策措施(如过分限制银行对开发商的贷款、限制土地供应等)和加重商品住宅购买者负担的调控措施(如提高按揭贷款利率)会进一步扭曲整个住宅市场，激化矛盾。理顺住宅供给体系需着眼于以下几个关键方面:
第一，需要进一步推动市场化改革，逐步取消以基本建设名义建设的非商品住宅。在市场化的过程中，原先不交纳或者只交纳少量土地出让金的非商品住宅将会被完全交纳土地出让金的商品住宅替代，因此，成本的上升和需求群体的扩大必然会造成房价的上涨。为了防止地价上升导致的房价过快上升，需要探讨适当的土地出让制度，既要保证土地出让过程中的透明度，又要防止地方政府通过垄断土地供应来抬高地价、攫取超额利润。除了地价以外，税收制度的改革也非常迫切，如同地价的过快上涨会传导到房价上一样，当前繁杂的税收体系也必然会影响到房价。
第二，完善商品住宅的供给结构，适应城镇家庭的收入分配结构。众所周知，一个稳定、和谐的社会应该具有一个菱型的收入分配结构:中等收入群体占大多数人口，低收入与高收入群体相对较少。与这种结构相适应，一个合理的住房供给体系也应该具有这样的菱型结构:以普通商品住宅为主，适当辅以政策性住房和高档住宅。当前，尽管普通商品住宅已经成为商品住宅中的主要品种，但是，能够适应中等收入和中等偏低收入家庭的中、小户型依然缺乏。对此，一方面要以税收和土地政策来加以引导，另一方面则要以住宅开发融资和住宅按揭贷款融资等金融政策来扶持之。显然，金融政策的实施离不开政策性金融。
第三，完善住宅公共政策体系。住宅公共政策一般分为供给政策和需求政策两大类，前者又俗称作“补砖头”政策，即政府直接参与到公共住宅、即廉租房的建设和分配中；后者又称作“补人头”政策，这包括财政政策和金融政策两方面:财政政策主要针对相对较少的低收入群体，即政府直接将住房补贴发放给低收入家庭；金融政策主要针对广大的中等收入群体，即建立起以政策性金融为核心的住房调控体系，利用担保、证券化和融资便利来引导住宅建设。经济学的基本理论已经说明，“补人头”政策毫无疑问地优于“补砖头”政策。从各国的实践经验看，廉租房政策不仅存在建设效率低下的问题，而且还导致了严重的贫民窟问题和收入歧视问题。为此，从上个世纪90年代末开始，以美国为代表，政府已经减少、甚至停止了廉租房的建设。
与成熟市场经济国家相比，我国的住房公共政策存在较为严重的扭曲，其突出表现就是经济适用房制度，这种可以享受产权的半政策、半市场化的住房供给制度世上少有。从实际的运行情况看，经济适用房制度不仅政策目标不明，而且极度扭曲了市场需求，造成了新的腐败。对于经济适用房的弊端，目前有三种解决思路:第一，缩小政策扶持的群体范围，用只针对低收入家庭和最低收入家庭的廉租房取代之；第二，继续以中、低收入家庭作为扶持对象，但从供给政策转向需求政策，将经济适用房所享受的土地、税收优惠直接发放给中、低收入家庭，即从“暗补”转为“明补”；第三，加强中、小户型建设，加大对购买群体的监控，其他基本不变。对于这三种改革思路，第一种过于激烈，也会受到相关利益集团的反对；第二种思路依然无法克服现有制度的关键性缺陷:补贴范围过大，难以对中、低收入家庭进行识别；第三种受到的阻碍最小，也有助于改变当前商品住宅集中在大户型的弊端。我们认为，应该首先尽快按照第三种思路改革经济适用房制度，但最终依然要取消之。
无论何种改革措施，一个无法回避的问题是，真正的低收入群体和最低收入群体依然缺乏购买普通商品住宅乃至经济适用房的能力。鉴于我国存在大量的存量住宅，因此，首先应该通过放开存量住房二级市场的交易，并辅之以适当的财政补贴来鼓励低收入家庭租赁或者购买存量住宅。至于廉租房的建设，需要本着慎重的原则，以避免产生新的问题和矛盾。
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