从全球经济形势看，美国次贷危机对实体经济的影响已经越来越明显。在外部需求急剧减少的背景下，中国的出口已经受到明显的影响，最明显的反映是工业增加值的增速及房地产投资增速迅速下滑。
在11月初国家出台的刺激经济的十条措施中，第一条就是与房地产投资有关，但与十年前不同的是，这次强调的是增加保障性住房投资。为什么中央政府这次选择的增加投资的突破口是保障性住房投资而不是商品住房投资？笔者认为，通过抬高房价的方式刺激房地产投资，从而带动经济增长的做法会使我们在错误的道路上越走越远。我们在2001年之后出现的经济失衡（储蓄过剩而消费不足），在很大程度上就是因为1998年的住房制度改革导致的。增加保障性住房投资则既可以刺激投资，又可以改善民生，优化经济结构。
一、对亚洲金融危机之后我国一系列政策的反思
十年前，我们应对亚洲金融危机的主要对策就是增加投资，途经主要是两条：一是政府用财政投资去搞基础设施建设，主要是修高速公路；二是用住房制度改革推动住房消费与房地产投资。
从表面看，这些措施十分有效，投资迅速增长，GDP很快进入快车道。但深入分析则发现，正是由于这些政策，使中国经济一步一步走向了失衡的轨道。
从宏观经济恒等式看，消费与储蓄是一个巴掌的两面，消费不足肯定是储蓄过度导致的。从统计数据也反映了这样的推论。2005年中国国内储蓄占GDP比率为48.1％，国内投资占GDP比率为42.6％，自然就形成了占GDP5.5％的净出口。2007年，净出口约占GDP的10％，即储蓄比投资高了10个百分点。
从时间上看，我国的储蓄率一直比较高（相对于其他国家），但我们的投资也一直比较高，储蓄与投资在2001年前是大致相等的。我们经济出现储蓄大于投资的时点大约在2001年。2001年以前的储蓄率一直在40％左右，但2001年以后储蓄率开始逐渐增加，2006年增加到了50.1 ％，在5年时间里储蓄率增加了10个百分点。
如果对储蓄结构作一分析可以看出，导致2001年后我们储蓄率上升的原因在于储蓄结构的变化。储蓄包括居民储蓄、政府储蓄和企业储蓄。居民储蓄等于居民可支配收入减去居民消费。政府储蓄等于政府可支配收入减去政府消费。政府消费与政府支出是有区别的。政府支出分为政府消费和政府投资，政府行政性支出以及政府对教育、医疗、社会保障等社会性公共产品的开支，都属于政府消费的范畴，而政府的实体投资或通过国有企业的投资则属于政府投资。由此可见，政府储蓄永远大于政府财政余额。企业储蓄等于企业的未分配利润，这是因为企业只有投资，而没有消费。
从部门储蓄角度来考察中国的高储蓄率，就会发现，近年来居民储蓄占国内储蓄的比重从1998年的51％迅速下降到2004年的39.7％；但企业的储蓄和政府储蓄比重则是上升的，分别由1998年的35.84％和13.18％上升到2004年的47.27％和13.06％。这说明近年来中国国内储蓄居高不下的原因不是由于居民储蓄率过高，而是因为企业和政府储蓄的迅速增长。
为什么政府和企业的储蓄在最近几年出现上升趋势而居民的储蓄出现下降？经济结构究竟发生了什么变化导致了财富在居民和企业、政府之间的重新分配？
从时间上看，上述结构变化发生在2001年之后，这个时间与房地产价格迅速上涨是完全吻合的。在笔者看来，这不仅是时间上的吻合，在逻辑上也是一致的。
中国住房制度改革是1998年正式开始的，房改的目标是实现住房制度的市场化与货币化，该目标于2001年基本实现。随着住房改革的完成，城市居民的住房消费发生了根本性的变化，由以前的单位分房变为自己到市场去购买住房，使我国居民的消费行为发生了很大变化，在房改之前，居民用于住的支出是可以忽略不计的，但房改之后，此项支出在收入中的比例迅速增加。
为了正确反映住房消费的变化，我们可以通过考察商品房销售额占社会零售额的比例及个人购房占商品房销售的比例这两项指标。在房改之前，商品房销售额占社会零售额的比例一直在6％左右，但房改之后，该比例迅速上升，到2003年上升到16％以上，5年时间上升了10个百分点。而个人购房占商品房销售额的比例从房改前（1997年）的35％上涨到2003年的90％。
如果再结合住房抵押贷款的数据就可以将住房制度改革之后我国城市居民在房地产方面的支出的增长情况。1998年我国银行的住房抵押贷款余额是426亿元，1999年增加到1357亿元，2003年为11779亿元，短短6年时间里住房抵押贷款增长约20倍，表明1998年之后，居民为买房而产生的负债迅速增长。
但从企业的角度看，住房制度改革减少了企业的生产成本。尽管工资里有专项的住房补贴（有些以住房公积金的名义出现），但从总体上来说，企业在职工住房上的支出比例是大幅度减少了。另外，在房地产价格不断上涨过程中，企业通过土地价格的大幅度上涨及房地产开发取得了超额利润。这些年，老百姓只看到了房地产开发商赚钱，但且不知还有大量的企业在土地升值过程中获益比开发商更多，这些土地本是国家无偿划拨的，但升值之后价值惊人，很多国有企业的主营业务本停止，但因为有一块土地就可以解决职工安置等诸多问题。土地使得企业的储蓄比例增加。
通过考察1998年之后的企业的变化，我们发现2001年后我国企业的效益指标迅速提高，工业企业的税前销售净利润率从1998年的2.35％迅速上升到2003年的6％以上（2003年至2007年一直在6％以上）。很多经济学者对此解释是，2001年后中国工业企业的技术进步十分迅速。但如果仔细考察这期间不同行业的工业企业的利润率变化变化情况则发现技术进步的解释是难以成立的。因为从事上游（原材料行业）和中游的（生产资料行业）的企业效益改善十分明显，而从事消费品行业的企业利润率在5％左右波动并略有下降，效益不仅没有提高，而且还出现一定程度的下滑。笔者以为，之所以出现这样明显的差异，是因为中、上游行业受益于房改，而下游的消费品行业的购买力受到住房消费的挤压。
房地产价格的迅速上涨使政府通过出让土地及从房地产开发过程中征税得到的收入必然大幅度增加。在2001年之前，只有深圳等个别城市的政府通过出让土地使用权获得城市开发的资金来源，但2001年之后，政府在土地使用权出让的过程中获得的资金来源越来越多，2003年以来，该项收入约为7000-10000亿元左右（因为没有准确的数据来源，只能根据不同的来源得出大致的数据区间），在不少城市，土地出让金占预算外收入的比例超过80％。这些收入对于政府来说是新增的收入。
在政府收入增加的同时，由于推行了教育、医疗等改革，政府对教育、医疗、社会保障等社会性公共产品的开支（这些属于政府消费的项目）没有同等数量的增加，政府将新增的收入主要用于投资了。也就是说，在这个过程中，政府的收入大幅度增长，但政府消费没有跟上，因此，政府储蓄的比例必然是上升的。
同样，在房地产强劲复苏的带动下，所有资源类商品（主要包括钢铁、有色金属、煤炭等）的价格都大幅度飙升，其结果与房地产价格的上涨所导致的结果是一样的，进一步增加了政府和企业的储蓄比例，而居民储蓄的比例快速下降。
二、应对次贷危机我们不能再走老路
从上述分析我们可以清楚地看出，房价不断上涨的结果是企业和政府越来越有钱，而居民储蓄在总储蓄中的比重迅速下降，就必然导致老百姓消费的减少，通过内需来实现经济自我循环的动力就越弱，中国经济出现失衡。在外部经济景气好、需求旺盛时，我们可以通过出口来维持“刀背上的平衡”，如果外部经济出现波动，我们的经济就会立即出现问题。因此，笔者以为，正是我们十年前出台的一系列应对亚洲金融危机的政策举措导致了我们目前（及不久的将来将加剧）的困境。
自2008年9月份以来，面对日益疲软的房地产市场，各地方政府都在出招刺激房地产市场，试图稳住房地产价格，从而使房地产投资不至大幅度滑落。笔者认为，这种做法如同给患了阑尾炎的病人吃止痛片，即使暂时缓和了病人的痛苦，但会使事情变得更糟糕，因为此举延误了治疗的时间。在需求不济的情况下，力挺房价的做法只会给市场传递一个错误的信号，延缓市场调整的时间和节奏，于国于民都不利。
我们应该清醒地认识到，导致目前房地产市场困境的根本原因是需求不足，老百姓的购买力与房价之间存在较大的差距，因此，通过给房地产行业以各种优惠政策（主要是信贷优惠政策）的方式刺激投资的话，短期效果不会好。
但我们也应承认，如果让市场自己调节，结果必然是房子降价，开发商利润大幅度减少甚至出现严重亏损，会影响其再投资的积极性。房地产投资的减少势必影响到房地产上游（包括钢铁、建材、玻璃等）及下游（家用电器、汽车、家具等行业），2008年9月份之后，钢铁价格出现急剧下滑的事实表明房地产的减速一定会导致相关产业的巨大波动，不利于经济的平稳增长。以钢铁行业为例，建筑工程用钢占消费总量的比重约50％，而建筑工程中房地产占80％，大型基础设施占20％，可见房地产是使用钢铁的最大行业，房地产行业的兴衰决定着钢铁行业的兴衰。
为此，我建议从完善住房保障制度入手，确保投资增长与改善民生一箭双雕。此举既可以有效增加投资，拉动经济增长，又可以缓解当前部分群众住房难的问题。
此时政府通过财政适度参与住房分配还可以起到调节收入分配的作用，使居民的收入差距减小。因为房改之后，能够买商品房的人一般是高收入群体（起码是高于所在城市的平均水平），剩下的绝大部分是中等收入及以下群体，政府向这些群体提供低价位的经济适用房或廉租房，实际是给这些低收入者补贴。此举不仅有利于实现居者有其屋的目标，有利于实现构建和谐社会的伟大构想，而且有利于扩大内需，消除中国经济的失衡状况。
三、增加保障性住房投资需要注意哪些问题
1、地方政府对增加保障性住房投资的积极性不高。从2005年以来，中央一再强调调整住房结构，完善住房保障制度，但在落实过程中没有有效调动地方政府的积极性，成效并不明显。2007年国务院24号文件明确规定，各级政府应该将至少10％的土地出让金用于保障性住房投资，但该文件已经出台一年多了，大多数城市都没有做到这一点。原因并不复杂，保障性住房投资不仅需要资金，而且需要白白拿出土地。
尤其需要关注的是，2009年的地方财政收入增长将放慢，土地出让收入也将比2007年大幅度减少，在此背景下地方政府对于保障性住房投资的积极性会更低。
为此，我建议中央财政设立住房保障专项基金。如果中央财政设立住房保障专项基金，对地方政府住房保障的投资给予贴息或转移支付，可以有效调动地方政府在增加保障性住房方面的投资积极性。
2、增加保障性住房投资与存量商品住房投资的矛盾。当前，商品住房的存量投资相当大，按照在建工程的面积计算约20亿平方米，总投资约5亿元人民币，2008年商品住房的销售比2007年明显减少，开发商资金周转出现明显紧张，增加保障性住房投资将使商品住房的销售更加困难。
如果通过逆向拍卖的方式购买存量商品住房，可以有效缓解开发商的资金紧张。所谓逆向拍卖是指政府给出一定区域房地产价格的指导价，让开发商参与竞拍，价低者买给政府，政府将其用于保障用房，买（或租）给中低收入群体。
根据我的初步测算，在北京、上海等城市，现在已经建成的商品住房都是三年前买的土地，有较大的降价空间，在2007年底的价格基础上降价40％左右开发商并不会亏损。如果按照开发商成本价格逆向拍卖一部分商品住房，其价格与经济适用房相当接近，政府可以直接将这些房子作为经济适用房出售给符合条件的居民。此举可以缓解开发商的资金紧张局面，还可以减少政府建房的时间及人力成本。
逆向回购商品住房的关键是操作程序上需要确保“公开、公平、公正”，防止暗箱操作。
3、保障性住房在分配过程中存在突出问题，政府对低收入群体的政策优惠有可能被高收入者侵占。目前的经济适用房在运行过程中出现很多弊端，其关键在于管理及分配上存在问题。可以通过两条途径解决这些问题，一是严格限制经济适用房的单位户型面积，可以控制在一定范围内（如50平方米左右）；二是对保障性住房采取封闭式运行，禁止在二级市场自由买卖经济适用房。居住在经济适用房里的居民收入水平提高后，只允许将经济适用房卖给政府，由政府按照适当的价格回购。此举可以有效杜绝个别人在经济适用房制度上的寻租行为。
