谈房屋预售背后的“制度保证”(2005年9月5日)
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也许央行没有想到,在《2004年中国房地产金融报告》(以下简称《报告》)提出的取消“现行房屋预售制度,改期房销售为现房销售”的建议会引起房地产商如此强烈的反应。不仅立即引起房地产开发商们的集体性恐慌,也导致建设部草率地针对央行的建议宣布,近期不会取消商品房预售制度。
央行研究报告中一个小小的建议,为什么会引起房地产市场如此紧张与哗然?这是否表明房地产市场的确存在很大的问题?同时还表明央行的《报告》真的点到房地产市场的死穴?
其实,即使央行在《报告》中没有提出这个建议,对于1994年制定的《住房预售管理法》也是早该修改了。因为这个法规基本上是计划经济下的产物,也就是说,即使住房预售制度不取消,相应的政府职能部门早就该对这种法规进行修改与完善。
因此,假定目前的住房预售制度改革动作过大会对市场冲击过大,这种制度暂时要施行,同样得对这种制度进行检讨。检讨目前住房预售制度给房地产市场带来哪些问题,导致了房地产市场多少风险,而这些风险又是谁在承担?如果不把这些问题、这种状况研究清楚,而是一味推行这种制度,那么就可能让这个市场中的一些人的利益受到掠夺与剥夺,而另一些人则获得暴利。这样的住房预售制度不仅不公平,对房地产市场秩序造成严重的干扰,而且也会由该制度导致一系列严重的经济问题与社会问题。
在国际上,并不是每一个国家都采取住房预售制度,它也不是什么国际惯例。如在美国就不采取住房预售制度。在欧洲国家,即使有这种住房预售制度,其采取都得在严格的法律制度下进行,比如一是房地产市场严格的市场准入制度,只有达到资质的企业才能进入,而进入的企业也并不是每家都能够采取住房预售制度,政府法律对此有严格的限制;二是对房地产开发企业严格的信用审查,查看它们以往采取住房预售制度有没有违法记录,以便因此决定是否拥有这样的资格;三是政府部门对房地产市场进行严格的监管,从事前、事中、事后都有严格监管。
因此,就目前情况来看,政府要继续推行住房预售制度,首先政府的宗旨就是通过法律制度来保证市场中购房者的利益,使他们的利益在房地产市场不受侵害。如果受到侵害,要明确通过什么来补偿。要建立风险分担机制,不要让房地产商借助这种制度把风险转移给消费者与银行全部承担。这是政府推行住房预售制度的根本,也是政府最基本的职责。
从目前情况看,国内的住房预售制度主要有两个方面的风险:一是购房人的风险;二是银行风险。而银行的风险最后一定会转化成整个金融市场的风险,整个社会经济的系统风险,并最后由全国人民来承担。因此,我们的住房预售制度设计必须考虑如何降低风险、分散风险,要综合平衡处理各方利益,建立利益共享、风险共担的机制,按照这样的安排来考虑完善现行的住房预售制度。同时还要出台一系列的法律、法规,保护购房者的利益。
为了降低消费者的风险,对住房预售资金既可以采取专项管理、专项信托等方式来管理这些资金,以便防止开发商随意挪用住房预售的专项资金,防止开发商假按揭来骗取银行资金,也可以改变目前预售资金一次性给付的方式。如房屋预售资金不是现在这样一次性预付而是可多次预付,可根据工期分2到5次付款,这样就可以降低购房者风险,促使开发商履行合同,保证房屋的质量。
此外,也可以如存款保险制度那样,设立房屋预售制度的风险基金。这种基金可以从每一个房屋开发项目中提取一定的利润作为基金,用于弥补这种实施过程中的风险,也可以把它看作是一种房屋预售制度的风险补偿机制。只有通过多种手段的综合运用,才能形成一个完整的对房地产业进行严格监管的制度。
总之,就目前的情况而言,国内房屋预售制度是一种缺乏制度条件保证的制度,但是由于利益上的冲突,取消这种制度短期内会给市场带来冲击,但是切不可由于这种冲击而不改进这种制度,而让这种制度弊端严重化。政府应该一方面完善现有的住房预售制度,让它更好地适应已发展的经济环境,让它真正能够保护房地产市场购房者的利益;另一方面,政府要促进房地产市场为民众提供更多的可选择方式,无论是住房预售还是现房购买,只要多一些选择,市场总是能够找到最好的解决办法、能够辨别这些制度孰劣孰优。
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