地方政府救市政策只会把当前房地产市场风险越推越高,让现有的房地产泡沫吹得更大。在这种情况下,如果地方政府希望强制性要求向购买住房者发放优惠贷款,不仅会严重侵蚀银行利润,也会把银行置于更高风险之中。因此,银行是不会把自己往火坑里推的。如果银行不严格控制住房贷款,一旦楼市价格跌幅扩大,给银行带来的负面影响会更大。所以,银行对地方政府的“货币宽松”会选择性应对或是说“不”。
从央行刚公布的7月份数据来看,无论是人民币贷款(2010年以来单月增长最少),还是社会融资总额(2008年11月以来增长最低水平)及M2增长,都出现了增长急剧放缓现象。融资规模全面放缓,不管如何解释,或什么原因,至少说明了一个问题,面对当前市场之风险,金融机构不愿意增加融资。不过,与此对应的是,6月份以来,全国各城市掀起了一波又一波房地产救市浪潮,以前受各种政策限购的城市,基本上都已经放开限购。
当然,在这一波又一波地方政府救市浪潮中,各城市不仅放开了现有住房限购政策,更重要的是不少地方政府强制性要求银行对房地产市场“货币宽松”,如福建、佛山等地。而且这些“货币宽松”政策毫不逊色于2008年的131号文件。在不少地方政府看来,只有强制性要求银行 “货币宽松”,才能够让当前正在调整的房地产市场九死一生,才能够让当前房地产市场重新回到2008年下半年至2009年那个房地产火暴的年代。
比如政府救市政策提出,购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房,按首贷认定;首改房(首次购买改善性普通商品住房)按首贷认定。购房人住房套数认定不包括其自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房。金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。也就是说,强制当地银行全面的信贷宽松,用种种信贷优惠政策鼓励居民进入住房市场。这些政策的核心就是如何通过优惠的银行信贷鼓励更多的投资者进入市场炒房。
本来,对于货币政策,地方政府是没有权力指手画脚的,更不能直接地给商业银行来界定购买住房者的风险,来确定谁是首套购买住房者,并强制要求银行给购买住房者发放信贷优惠。即使是央行,货币政策变化也仅是从总量来控制,不会对商业银行下直接指令。所以地方政府直接要求银行“货币宽松”,银行可能对地方政府说“不”,但是对此还不能完全肯定,因为银行还得考虑如何与地方政府搞好关系。
不过,从以往的经验来看,无论是央行还是银监会提倡的政策,如果不是强制性明文规定,凡是采取商业性的自愿方式,银行都会从其自身利润角度来确定其行为准则,而不是政策出台一呼百应。比如,中央早些时候不断提倡要求银行多向中小企业放贷,但一直没有对有关贷款作出规范,结果是银行考虑信贷质量问题一直不为所动,最终央行要使出“定向降准”,以诱导银行向中小企业贷款。既然地方政府的“货币宽松”是一种倡导性的政策,在当前情况下,银行说“不”是最好选择。但是,从现实的情况来看,银行又把握不住房价一定会下跌,如果银行判定房价不下跌,银行进入房地产市场的概率同样不小。因为,对银行来说,这样或许能够面面俱到。
还有,面对今年上半年住房市场走软,各地政府纷纷推出放松限购政策,并要求银行增加对购买住房者贷款,调整首付比例,而且央行也特别就此事召开会议。但是,面对地方政府的积极态度,银行或是很少回应,或是选择性地有条件放松。也就是说,因为当前银行对住房贷款风险高、利润小的判断,银行对地方政府“放松信贷”的政策,至多是有所反应,但反应肯定不大,因为这会侵害银行的利益也会损害银行工作人员的利益。而这种反应也只能是在不损害自身利润的前提下做一点。也就是说,对于当前的房地产市场态势,银行也许会认识清楚,看到问题所在,在这种情况下,银行自然会对地方政府救市说“不”了。
因为,银行十分明白,对于银行的信贷政策,地方政府是无权干预的,即无权要银行做什么不做什么,所以不管地方政府的“货币宽松”政策如何,对银行也只有指导作用,至于是否落实那只能由银行自己根据自己利益决定。也就是说,如果银行意识到房价会下跌,那么要让它们进入住房市场就不容易了。即使是央行或银监会表态,要求银行对这些政策支持,银行同样会持观望态度。
从最近政府公布的数据来看,房价下跌已经成了一种全国性趋势。这不仅表现为全国90%以上城市的房价普遍下跌,而且表现为一线城市的房价普遍下跌。而房价普遍下跌也就意味着国内房地产市场已经出现周期性的调整,房地产市场预期已经发生根本性的逆转。对于这些信息,对房地产市场的风险了如指掌的银行,更清楚房价下跌并出现全面性的周期调整意味着什么?它意味着国内银行的风险进一步增加。如果这种情况下,银行再贷款给房地产,那么银行一定会将银行资产陷入更高的风险之中。因为,上一个周期的房地产市场风险会随着房价下跌而暴露出来,这个问题没有处理好,银行现在进入风险可能会更高。上个月银监会就发出指导要求银行防范房地产风险。在这种情况下,银行是不会配合地方政府的 “宽松货币政策”的。
也就是说,地方政府这些救市政策只会把当前房地产市场风险越推越高,让现有的房地产泡沫吹得更大。在这种情况下,如果地方政府希望强制性要求向购买住房者发放优惠贷款,不仅会严重侵蚀银行利润,也会把银行置于更高风险之中。因为,房价越高,泡沫就越大,房价下跌概率就越大,银行面临的风险也就越高。因此,银行是不会把自己往火坑里推的。如果银行不严格控制住房贷款,一旦楼市价格跌幅扩大,给银行带来的负面影响会更大。所以,银行对地方政府的“货币宽松”会选择性应对或是说“不”。
近来国内房地产市场的周期性调整已经开始,而这种调整一旦开始,市场希望它在短期内结束是根本不可能的。而房地产市场的周期性调整最为核心的问题就是过高的房价持续下跌,直到国内房地产市场回归理性,而房价下跌对银行信贷的风险最大。在这种情况下,银行一定不会将自身陷入难以解脱的境地。