2014年前5个月的房地产市场各项数据都比较差，与房地产市场一致的是GDP的走势，前几个月勉强保住7％以上的增速。为了实现全年7.5％的GDP目标，市场各方对政府出台政策刺激房地产市场的预期加强，有人甚至预期会有类似2008年底出台的“4万亿”刺激政策。笔者认为，当前的国际、国内背景已经与2008年有较大差别，对房地产市场进行强刺激的条件已经不存在。
一、似曾相识的救市
今年前五个月，房地产的成交量和成交金额都出现10％左右的下滑，5月份的 70 个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅0.16％，是自2012 年6 月份以来首次由涨转跌。随着房地产市场景气的下降，各地开始出台刺激政策，多个城市实施放松限购、限贷政策，呼和浩特市和海口市出台买房落户政策，安徽芜湖等多城市放宽了公积金买房的条件。
在地方政府忙于救市的同时，各部委也出台了一系列政策来稳定房地产市场。如：在5 月12日，由人民银行、银监会等部门牵头对商业银行进行窗口指导，重申对首次置业者的按揭贷款的支持，督促各商业银行增加对房地产行业的信贷支持；5月13 日，国家发改委下发《关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知》，中央政府通过增加企业债券融资指标和开发银行的信贷规模等方式来支持棚户改造；四月底和六月初，人民银行通过定向降准来释放银行的流动性，增加对实体经济的资金支持。
从现象看，本轮房地产颓势与以往历次房地产调整最明显的区别是市场自发出现，以前的市场调整都是由于政策打压的结果，而本次市场调整并没有受到政策的影响。其次，这次房地产调整出现了不少房地产企业的资金链断裂，浙江、江苏、广东等地都出现了类似案件，这些出现资金链断裂的公司都存在高利贷融资的现象，有些公司涉案金额高达数十亿人民币。
从社会舆论看，尽管2013年房地产价格大幅度攀升并刺激房地产销售创历史新高，但从2014年年初开始就不断有业内人士发出看淡市场的言论，最典型的是万科董事长王石评价香港李嘉诚出售内地物业时说：“聪明的李嘉诚先生开始出售不动产了，房地产市场有风险了”，这是王石借机来表达他看淡房地产市场的观点。五一节期间，万科北京分公司的总经理毛大庆关于房地产市场的分析文章在网络媒体上疯传，该文用翔实的数据及国际的视野对当下的中国房地产表示深深的担忧。国际投行及评级机构普遍对中国的房地产前景表示悲观。
无论是市场的表现，还是政府的应对方式及社会舆论的反应，本次房地产调整与2008年确有很多雷同之处，一切似乎都是似曾相识。2008年1月，万科董事长王石抛出了“拐点论”，但地产商普遍对此持否认观点；8月底，万科在上海公开宣布降价销售；9月上海楼市出现“史上最冷金九”，一手商品住宅的成交量跌到44.69万平方米，为旺季楼市新低。在市场景气逐步下行之际，地方政府开始对房地产政策进行调整，有的城市减免与购房相关的各项税费，也有的放松公积金贷款条件及贷款额度。进入第三季度，中央政府的救市开始：财政部宣布暂免征收购房印花税,并将契税下调至1％；个人购买普通住房超过2年(含2年)转让的,免征营业税；对个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；国务院常务会议提出促进经济增长的10条具体措施，取消对商业银行的信贷规模限制。
从2008年的政策变动看，地方政府在房地产销售出现放缓后一个季度就进行政策救市行动，中央政府的动作要迟缓一些，中央的救市政策是在房地产市场放缓三个季度后才开始出台。
二、救市政策出台的国际背景已经不存在
从上述分析可见，当前的房地产市场表现及地方政府的行为与2008年前三季度的情况的确有很多类似之处，因此，有些人认为，随着中央政府保增长力度的加大，类似2008年底的强刺激政策是有可能出台的。笔者认为，2008年底我国政府出台的“四万亿”刺激政策是有特殊的国际背景的，我们不能孤立地看待房地产刺激政策。
我们首先回顾一下2008年国际市场的背景。从2008年年初开始，美国的次贷危机就不断发酵，到年中开始出现大型金融机构出现危机，7月30日，美国总统布什签署总额达3000亿美元的房市援助法案，旨在帮助美国两大住房抵押贷款机构房利美和房地美摆脱困境。9月7日，美国政府宣布接管房利美和房地美。9月15日雷曼兄弟公司破产倒闭，危机向全世界蔓延。9月16日，美国政府接管全球保险业巨头美国国际集团，美联储、欧洲央行和日本央行等西方主要央行再次同时向金融系统注入大量资金，以缓解信贷市场的流动性不足。9月20日，美国政府提出7000亿美元的金融救援计划。10月1日和3日，美国国会参众两院分别通过了经过修改的大规模金融救援方案，该方案随即获总统布什签署并生效。10月8日，美联储、欧洲央行、英国央行以及加拿大、瑞士和瑞典等国的央行联合大幅降息0.5个百分点。10月12日，欧元区15国首脑在欧元区首次峰会上通过行动计划，同意各成员国为银行再融资提供担保并入股银行。德、法等国根据这一计划，纷纷出台各自救市举措。11月9日，中国政府宣布实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，并出台进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，两年投资约4万亿元人民币。11月15日，二十国集团领导人金融市场和世界经济峰会在美国首都华盛顿召开，会议就国际社会加强协作、共同应对金融危机和支持经济增长达成一致，并呼吁改革世界金融体系，防止类似危机再次发生。
从次贷危机演变成全球金融危机的关键环节是2008年9月中旬出现的雷曼兄弟公司破产事件，雷曼兄弟的破产使全球金融市场掀起巨大的冲击波，这是导致20国集团领导人集体救市的直接缘由，也是中国政府出台“宽松货币政策和积极财政政策”背景。换言之，没有国际金融市场的惊涛骇浪就不会有国内的强刺激政策。
显然，2014年的国际环境与2008年有天壤之别。尽管主要发达国家的经济复苏仍然缓慢，但毕竟金融市场已经风平浪静。因此，出台强刺激措施的国际背景已经不存在。
三、经济的高杠杆率制约了刺激政策的空间
不仅国际环境已经发生巨变,国内的经济运行环境也发生了较大变化。国内经济环境的最重要的变化是经济的杠杆率大幅度上升，金融风险增加，制约了货币政策的空间。
从国家的资产负债表分析看，2008年以来我国企业的负债率急剧上升，使经济的总杠杆率（杠杆率=债务总量/GDP）大幅度增加。中国的总杠杆率在2008年以后经过了两次快速上升的过程，第一次是2009年前后，我国政府为了应对全球金融危机实施了积极的财政政策和宽松的货币政策，对应的是信贷与货币的快速扩张，总体杠杆率在一年左右的时间里从1.27上升到1.7上升了40多个百分点。第二次是2012年第三季度至2013年底，杠杆率从1.7上升到2以上，再增加30多个百分点。在过去的5年里，经过这两次杠杆的快速上升，我国的总体杠杆水平提高了70多个百分点。从国际经验看，一个经济体在5年时间里杠杆率上升30个百分点就意味着爆发金融危机的概率大大上升。此经验对我国的金融风险有重要的警示意义。
资产负债表的快速扩张必然反映在金融体系上，整体杠杆率的快速增加一定对应着金融体系的快速膨胀。2009年至2013年间，银行资产增加了一倍多，以信托为代表的各种“影子银行”快速膨胀，信托资产总量从3000亿元迅速增加到10万亿元。根据有些部门的统计，各类“影子银行”的资产总量已经超过30万亿元。最值得关注的是这些资产的质量，当前我国的资本收益率只有3％左右，而这些影子银行的融资成本价格在10％左右，有些甚至超过20％，这是一个典型的“庞氏骗局”。为了维持这样的游戏，影子银行必须给于投资者更高的收益率，并且保持“刚性兑付”（即不出现违约事件）。2014年初，一些到期的信托和债券出现了违约，市场的风险偏好明显降低，投资开始成为惊弓之鸟，影子银行扩张将难以为继。
可见，通过扩张货币的方式来刺激经济及房地产市场的空间已经很小，如果再次强行刺激会使经济的杠杆水平进一步上升，金融风险将大大增加。
四、房地产市场已经处在供大于求的状态
通过刺激房地产投资来达到刺激经济增长的前提条件是房地产市场相对短缺，但遗憾的是，这个条件已经保存在。至少有以下几个理由可以判断房地产市场已经处在供大于求的状态：
1、中国住房消费水平已经超越了经济增长所处的阶段。从全球看，各国的住房消费水平与经济增长水平呈正比例关系，经济发展水平高的国家的人均住房占有面积大。中国城镇人均住房占有面积（建筑面积）从1998年的18.7平方米增加到2013年的35平方米，已经超过中等发达国家的水平，与人多地少的中国国情不匹配。
2、从城镇人口增长情况看，城镇住房的供给大于人口所致的住房需求。最近十年来，我国城镇常住人口每年增加约2000万，但其中有1700多万是由于行政区划的变更或农民工进城市而增加的人口，这些人口的增加对城镇住房的需求不产生影响。从2013年的农民工监测报告（国家统计局发布）看，截至2013年底，我国农民工人数是2.69亿，其中只有0.9％的人实现了在城市购买住房的愿望，其余都是由所在单位提供免费居住场所或租房居住。真正对城镇住房市场有影响的是城镇户籍人口的自然增长，这部分人口每年增长约220万，新增加约100万套的住房需求。另外，城镇住房的更新改造或改善性需求每年约400万套。因此，城镇每年的实际新增住房需求约500万套，而2013年我国城镇住房供给是1300万套，住房供给远大于住房需求。从结构分析看，北京、上海等一线城市的人口增长所导致的住房需求与每年的新增供给基本平衡，而其他城市基本上都出现了供大于求的现象。
3、住房租金收益率不断下降。住房租金收益率是一个高度市场的指标，如果该指标不断上升，则表明住房需求旺盛，反之，则表明住房需求低迷。我国各城市的住房租金收益率从2003年以后就逐渐下滑，平均租金收益率从6％左右下降到目前的2％左右。租金收益率的不断下滑进一步印证住房供给大于需求的结论。
4、房地产投资占GDP的比重过高。2013年房地产投资为8.6万亿人民币，占总投资数的20％，占GDP的比例为15％，该比例超过的日本和韩国在房地产最疯狂的阶段房地产的表现。从国际比较看，中国的房地产市场已经处在过热的状态。
以上分析可见，我国城镇住房已经供大于求，如果继续刺激房地产投资，将产生住房的产能过剩，不仅导致物质资源的浪费，而且容易出现银行危机。
五、政策建议与结论
政策空间有限并不意味着无所作为，为了稳定房地产市场和保持经济的合理增长速度，笔者提供以下几点建议：
1、应该放松对房地产市场的限制性规定，对房地产市场可以进行适度刺激，但不宜进行强刺激。已经有不少城市出台了取消住房限购的措施，这些措施是正确的。这些措施可以减缓市场的恐慌气氛，缓解房地产投资的过快下滑。
但鉴于住房消费已经超越经济发展水平及住房投资已经偏高的事实，刺激政策不宜过强，否则，市场的正常的机制就被扭曲，房地产市场的风险将集聚，不利于经济的稳定和金融的稳定。
2、应该减缓棚户区改造和其他类型的保障型住房的投资力度。当前的住房市场已经出现供大于求的局面，正确的做法应该是减少供给，增加需求。但多年来我国的房地产调控思路都是增加供给抑制需求。现在应该是调整房地产调控思路，“刺激需求，减少供给”应该是我们未来一段时间房地产调控的主基调。
按照计划，十二五期间将完成3600万套的保障型住房的建设任务，今年的棚户区改造将完成400万套。大量的保障型住房的建设将进一步加剧市场的供过于求的矛盾。
